主题：谈一谈房地产开发商的越冬之术

在调控的重压下，房地产进入了秋天。更为严重的是，12月9日召开的政治局会议定调了“调控不能松绑”的基调，这预示着2012年的上半年房地产市场还将进入寒冬。那么，在生死攸关的时期，不管是实力型开发商还是项目型开发商，他们都将面临如何越冬的严峻考验。所幸的是，经历了2008严冬的开发商，已经积累了不少越冬的经验。笔者经过多年观察，发现了开发商们的不同越冬之术。

1、实力型开发商的越冬之术

所谓实力型开发商，是指那些具有一定的土地储备、资金实力、且开发战线相对较长的开发商。他们的越冬之术，概括起来，有以下几种：

1.1以价换量，及时输血

资金是企业的血液，保持现金流是企业的生存之道。在市场的低迷期，唯有降价才能带来成交。出血贱卖，虽然损失利润，心疼不已，但毕竟能维持身体的血液循环，延续生命。因此，活下来比赚钱更重要，所谓的“好死不如赖活”讲的就是这个道理。目前，万科、绿城、龙湖等龙头企业率先降价促销，他们采用的就是这一越冬之术。

1.2裁员降薪，节省开支

不仅是房地产业，任何其他产业与行业，在面对市场低谷之时，企业要想苟延残喘，就必须想尽一切办法来开源节流，而节省开支的最简单办法就是裁员降薪。回想2008年金融危机到来之时，一夜之间，沿海地区有数以万计的人瞬间失业。这虽然是对民生的残忍和对老臣的抛弃，但也是企业的苟活之道，不得已而为之。尽管理不可恕，可也情有可原。

1.3整合资源，抱团越冬

实力型开发商都拥有许多资源，他们若能像刺猬那样抱起团来，寒冷的冬天对他们来说将不再寒冷。然而，中国人由于受传统文化的熏陶，他们往往“宁为鸡头，不为凤尾”或“宁做杉板上的船老大，不做航母上的水手”，资源整合与抱团越冬的过程比较困难。然而，在大难面前，生存才有后话的情况下，许多“山大王”意识根深蒂固的开发商们也开始转变观念了，他们知道“留得青山在，不怕没柴烧。”所以，在平安时期中国人是一盘散沙，但在危机时期，中国人就会变成一群狮子。5.12大地震、玉树地震、抗日战争，一个个历史事件已经证明了中国人的这一秉性。在所有的开发商都大难临头，面临生死存亡的危机当口，笔者相信开发商们不会抱残守缺，他们一定能够资源整合，抱团越冬。 

1.4增加持有，静待回暖

在市场销售低迷、产品去化不畅的情况下，实力型开发商中资金链相对不太吃紧者，尤其是商业物业开发量较大的开发商，完全可以适度增加持有型物业，避开“甩卖”的恶性竞争，静等市场的回暖。况且“住宅越用越折旧，商业越用越增值”。因此，采用这一越冬之术的开发商，在房地产春天到来之际，一定能够享受到“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”的诗情画意。

1.5驼鸟战术，死拖硬赖

非洲的鸵鸟是最大的鸟类。它不但体形大，力气也不小，常常能背负着一个成人跑得飞快。但它的智商并不高。遇到敌人，打不赢就跑的道理它是懂的。跑不赢怎么办呢？有的人是投降，有的人是取义。鸵鸟的办法是将头埋进沙堆里：眼不见心不烦，管它屁股后面冒烟呢？在目前的情况下，开发商采用这种战术的具体办法就最大限度地降慢开发进程，死拖硬赖，把投入降低到最低水平，如假开发，真拖延，或直接进入“冬眠”状态。虽然政府出台了“两年不开发就要收回土地使用权”的管理办法，但在寒冷的冬天里，地方政府会对开发商“出工不出力”的行为睁一只眼闭一只眼，甚至置若罔闻、听之任之。在地方政府眼里，开发商毕竟是最挣钱的孩子，房地产业是最大的摇钱树，怎能乘人之危，置他们于死地呢？

1.6以房抵债，苟延残喘

鉴于百姓都有房产保值、增值的习惯思维与心理预期，在企业资金链实在难以为继的状况下，借用已经建成的房产进行债务抵偿，即可解决资金链短缺的燃眉之急，又可使联盟伙伴（特别是建筑商）眉开眼笑（低价获取，高价售出）。回想十年来与开发商合作的商家（如建筑商、材料供应商、劳务商、智能集成商、营销代理商、广告商等），如果工程款被开发商以房子抵偿，最后都获取了超额利润。因为“造房的不如卖房的，卖房的不如买房的，买房的不如炒房的。”所以，以房抵债，是开发商获得喘息机会的不错选择。

1.7内部融资，共度难关

一般说来，实力型开发商都有稳定的组织架构和庞大的运营团队，员工也较为众多。经过多年的运营，员工与企业都建立起了良好的合作关系与信任关系，且员工都有不少的积蓄。特别是那些建立起了“企兴我荣、企衰我耻”企业文化的开发商，员工与企业的关系更为紧密。当企业遇到困难并向内部员工进行融资时，员工出于感恩和对企业、项目的了解，多数人都会慷慨解囊。另外，内部融资不会设定季度或年度为债务偿还周期，往往是项目开发结束后才进行债务偿还。因此，采用“内部融资，共度难关”的战术，是开发商最好的越冬方式之一。

2、项目型开发商的越冬之术

所谓项目型开发商，是指那些实力较弱、资金短缺、仅有一宗或两宗地等待开发的开发商。他们没有长远打算，更没有战略规划。他们的目的非常清楚，也非常简单，就是选择时机将自己手上的一、两宗地开发完毕，赚钱走人了事。他们的的越冬之术如下：

2.1整体转让，金盆洗手
 
面对寒风凛冽，竞争又十分惨烈的市场环境，对于项目型开发商而言，不管项目进展到何种程度，整体转让项目股权，以期换回资金是最佳的选择。前几天，笔者就帮一项目开发商整体转让了一个开发项目，尽管该项目手续已经办理到了施工许可证阶段，可以正式开工建设了，但考虑到市场的寒冷和未来的不确定性，开发商还是忍痛割爱，整体转让了该项目。当笔者问及该开发商未来的打算时，他说“房地产行业的水太深了，我决定金盆洗手。”

2.2出血贱卖，现金为王 

房地产行业有一个特点：繁荣时期，土地说话;萧条时期，现金为王。也就是说，在市场繁荣和萧条的情况下，开发商的话语权分别是土地和现金。目前，肯定是资本说话的时期。因此，为了获得现金且要快速地获得现金，项目开发商只有出血贱卖自己的项目、断臂割腕才能达成所愿，除此之外别无二法。当然，有落水的就有拾金的，房地产寒冬的到来，也意味着“抄底潮”和“洗牌潮”的到来。政府的调控目标是“不让所有的开发商都能活下来”，已经把这一信号释放得淋漓尽致。

2.3束之高阁，瞒天过海

如果项目还没有正式开发，且整体转让和出血贱卖都无门的情况下，开发商可采用与政府打“痞官司”的办法来越冬。所谓“痞官司”，就是一个字“拖”或“赖”，将项目束之高阁，只办理手续，不进行开发，瞒天过海，静待市场的回暖。如果政府追究捂地不开发的责任，开发商可以说“手续正在办理之中、政府约定的开发条件不具备、市政配套设施不完善”等无法进行正式开发的理由来搪塞政府，从而达到“束之高阁，瞒天过海”的越冬目的。

总之，幸福的家庭都是一样的，不幸的家庭有各种各样的不幸。在开发商普遍面临不幸之际，怎样化不幸为有幸，甚至幸福，不同的开发商有不同的选择。冬天来了，走过去前面就是春天，睡过去可能就永远没有机会醒来。所以，笔者在此祝愿所有的开发商朋友们，不要永远的睡去，都能够笑迎春天的到来！至于选择何种越冬之术，想必大家已经胸有成竹。

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Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

有意思啊

Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

增加持有，静待回暖

Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

驼鸟战术，死拖硬赖

Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

增加持有，静待回暖

Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

在地方政府眼里，开发商毕竟是最挣钱的孩子，房地产业是最大的摇钱树，怎能乘人之危，置他们于死地呢？

Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

出血贱卖，现金为王

Re:谈一谈房地产开发商的越冬之术

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